Si la location meublée offre de nombreux avantages, il est cependant nécessaire de respecter certaines obligations. En effet, lorsque vous proposez un logement à la location meublée, cette activité doit être déclarée auprès des services fiscaux.
De plus, les revenus des locations meublées relèvent automatiquement du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes annuelles sont inférieures à 72.600 € (ou 176.200 € pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés et pour les locations de chambres d’hôtes), vous êtes soumis de plein droit au régime du micro BIC. Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour le régime du réel simplifié qui est souvent plus avantageux. Nous allons vous expliquer pourquoi.
1. Comment déclarer son activité location meublée non professionnelle (LMNP) ?
1.1. Sous quel délai faut-il déclarer son activité LMNP auprès de l’administration fiscale ?
La déclaration de début d’activité est à transmettre aux impôts par l’intermédiaire du tribunal de Commerce dans les quinze jours qui suivent le début d’activité, même si vous optez pour le régime micro. Si vous possédez plusieurs biens loués meublés, la déclaration devra être envoyée au greffe du tribunal de Commerce dont dépend le bien qui génère les revenus les plus importants.
1.2. Quel formulaire utiliser pour déclarer une activité LMNP ?
Il existe deux formulaires pour déclarer le 1er bien :
- Le cerfa P0i pour un achat en nom propre
- Le cerfa FCMB pour un achat en indivision.
Les autres biens devront être déclarés en utilisant le cerfa P2P4i, que vous soyez dans le cadre d’un achat en nom propre ou en indivision.
1.3. Quelle date de début d’activité faut-il déclarer ?
Il est conseillé de renseigner la date d’acquisition du bien et non la date de mise en location afin d’avoir l’opportunité de déduire les charges antérieures à la date de mise en location le cas échéant.
Cependant, si le bien que vous souhaitez louer meublé se trouve dans votre patrimoine, et que vous le louez en meublé pour la première fois, la date de début d’activité sera celle à laquelle le bien est mis en location.
2. Faut-il opter pour le régime micro BIC ou le régime réel simplifié ?
Lorsque vous louez un bien meublé, l’administration fiscale vous soumet par défaut au régime du micro-BIC si vos recettes annuelles sont inférieures à 72.600 € (ou 176.200 € pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés et pour les locations de chambres d’hôtes). Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié en envoyant un courrier de levée d’option à l’administration fiscale ou en choisissant l’option sur le cerfa P0i.
Si ces seuils sont dépassés, vous entrez de plein droit dans le régime réel (simplifié ou normal en fonction des recettes déclarées). 95% des déclarants ne dépassent pas les seuils du régime du réel simplifié.
Quelle est la différence entre le régime micro et le régime réel simplifié et pourquoi l’option pour le régime réel simplifié est-elle très souvent avantageuse ?
2.1. La fiscalité de la location meublée régime micro
Dans le régime micro, le chiffre d’affaires annuel est plafonné à 72 600 € HT ou, par exception, à 176 200 € HT pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés et pour les locations de chambres d’hôtes.
Si vous optez pour le régime micro, vous serez imposé sur la moitié du montant des recettes (ou 29% pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés), car il s’agit d’une méthode forfaitaire.
Ce qui signifie, qu’en contrepartie, la déductibilité des frais et des amortissements ne sera pas possible, à la différence du régime réel simplifié.
2.2. La fiscalité de la location meublée régime réel simplifié
Si vous entrez de plein droit dans le régime réel simplifié ou optez pour celui-ci, toutes les charges liées à l’activité sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts, amortissements…). En déduisant les amortissements et les intérêts d’emprunt, la location meublée génère très souvent un déficit fiscal. Ainsi, votre activité BIC ne sera pas imposable à l’impôt sur le revenu et le déficit généré sera reportable sur les prochaines déclarations d’impôt sur le revenu.
2.3. Peut-on revenir au régime micro ?
Oui, il est possible de renoncer à l’option du régime réel. L’option est reconduite tacitement, chaque année civile, pour un an. Les entreprises qui désirent renoncer à l’option doivent notifier leur choix à l’administration avant le 1er février de l’année suivant la période pour laquelle ladite option a été exercée.
En revanche, si vos recettes dépassent 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés), vous passez de plein droit au régime réel d’imposition, ce qui rend impossible un retour au régime micro-BIC tant que cette limite est dépassée.